Aggiornamento ISTAT affitto: calcolo del nuovo canone
L'aggiornamento ISTAT dell'affitto adegua il canone alla variazione dei prezzi, ma puoi applicarlo solo se il contratto e il regime della locazione lo consentono. L'ultimo dato FOI disponibile, relativo a settembre 2026, registra una variazione annua di 4,0%: se il contratto prevede l'adeguamento al 75%, la variazione applicabile è 3,0%.
Cos'è l'aggiornamento ISTAT dell'affitto
L'aggiornamento ISTAT del canone è una revisione dell'importo che il conduttore paga al locatore. Serve a tenere conto dell'andamento dei prezzi, secondo la percentuale e le condizioni previste per quella locazione. Non è un aumento liberamente deciso dal proprietario e non si applica a tutti i contratti nello stesso modo.
Per il calcolo ISTAT della locazione si usa l'indice FOI, riferito alle famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi. L'ultimo indice pubblicato è 104,3, relativo a settembre 2026, in base 2025=100. La variazione su 12 mesi è 4,0%; applicandone il 75%, ottieni 3,0%.
L'indice e la variazione percentuale sono due dati diversi: il primo misura il livello dei prezzi rispetto alla base, la seconda indica quanto sono cambiati tra due periodi. Per aggiornare un canone annualmente, di solito ti interessa la variazione rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Il dato definitivo viene pubblicato intorno alla metà del mese successivo a quello di riferimento. La prossima pubblicazione è prevista per il 17 novembre 2026. L'ultimo dato disponibile non coincide necessariamente con quello da usare nel tuo contratto: devi prima controllare il mese pattuito.
Adeguamento ISTAT del canone: 75% o 100%?
La percentuale dipende dal tipo di contratto e dalla clausola di aggiornamento. Il 75% non è una regola universale e il 100% non è sempre ammesso. Prima del calcolo della rivalutazione ISTAT della locazione, verifica quindi durata, uso dell'immobile e accordi applicabili.
- Canone libero 4+4: la L. 431/1998 non disciplina l'aggiornamento ISTAT né fissa un limite specifico. Conta ciò che hai sottoscritto nel contratto, spesso al 75% e talvolta al 100%. Una clausola assente non va sostituita automaticamente con la percentuale più diffusa.
- Canone concordato 3+2: l'aggiornamento è possibile solo se previsto dall'accordo territoriale, nella misura contrattata e comunque non oltre il 75% della variazione ISTAT, secondo il DM 16 gennaio 2017. Controlla insieme accordo locale e contratto.
- Contratti transitori e per studenti: i modelli ministeriali non prevedono l'aggiornamento. Non darlo quindi per scontato: verifica se il tuo contratto contiene una clausola che lo prevede.
- Negozi e uffici: nelle locazioni a uso diverso dall'abitativo, l'art. 32 L. 392/1978 richiede una previsione contrattuale e la richiesta del locatore. Per i contratti di durata minima legale, come il 6+6, il limite è il 75%; con durata superiore le parti possono pattuire fino al 100%.
Per i contratti commerciali, secondo la giurisprudenza, serve la richiesta del locatore ogni anno. Non basta quindi leggere la percentuale nella clausola: devi verificare anche come e quando l'aggiornamento è stato domandato.
| Contratto | Massimo | Regola |
|---|---|---|
| Abitativo a canone libero (4+4) | 100% | La legge non fissa un limite: vale la percentuale scritta nel contratto (di solito 75%, a volte 100%). |
| Abitativo a canone concordato (3+2) | 75% | Solo se l'accordo territoriale e il contratto lo prevedono, e comunque non oltre il 75% della variazione ISTAT (DM 16/01/2017). |
| Transitorio o per studenti | 100% | I modelli ministeriali non prevedono l'aggiornamento: spetta solo se il contratto lo indica espressamente. |
| Uso diverso: negozio, ufficio, capannone (6+6) | 75% | Massimo il 75% della variazione ISTAT (art. 32 L. 392/1978), solo se previsto nel contratto e su richiesta del locatore. |
| Qualsiasi, con cedolare secca | 0% | Con la cedolare secca il locatore rinuncia all'aggiornamento del canone, anche ISTAT, per tutta la durata dell'opzione. |
Cedolare secca e ISTAT: l'aggiornamento è sospeso
Se il locatore sceglie la cedolare secca, per tutta la durata dell'opzione non può chiedere aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT. La sospensione vale anche quando il contratto contiene una clausola che prevede l'adeguamento annuale. La clausola, da sola, non supera il divieto.
La regola è prevista dall'art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011. Dal 1° gennaio 2027 la stessa disposizione è contenuta nell'art. 206, comma 3, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, introdotto dal D.Lgs. 117/2026, che la dichiara inderogabile. Il nuovo testo non introduce quindi una possibilità di aumento.
Prima di usare il risultato del calcolatore, controlla se nel periodo interessato era attiva l'opzione. Se lo era, un incremento matematicamente corretto non diventa per questo esigibile. Se il regime fiscale cambia, verifica da quando può eventualmente riprendere l'aggiornamento, senza considerare automaticamente recuperabili gli aumenti sospesi durante la cedolare.
Calcolo ISTAT locazione: formula, mese ed esempio
Per calcolare il nuovo canone ti servono il canone da aggiornare, il mese di riferimento, la variazione FOI corretta e la quota applicabile. Usa importi omogenei: se parti dal canone mensile, anche l'aumento e il risultato saranno mensili. Il risultato numerico va poi verificato alla luce del contratto.
- Leggi la clausola e individua il mese iniziale e quello finale del confronto.
- Ricava la variazione FOI tra i due mesi, usando indici confrontabili.
- Applica la quota prevista: per il 75%, moltiplica la variazione percentuale per 0,75.
- Calcola l'aumento moltiplicando il canone per la percentuale applicabile e dividendo per 100.
- Somma l'aumento al canone di partenza e verifica la decorrenza prevista.
Quale mese ISTAT usare per l'affitto
Il mese lo stabilisce il contratto, non l'ISTAT. Nella pratica si usa spesso la variazione su 12 mesi dell'indice del mese precedente l'anniversario contrattuale, oppure di due mesi prima. Questa distanza consente di usare un dato già pubblicato, ma non sostituisce ciò che è stato pattuito.
Se la clausola è ambigua, non scegliere semplicemente il dato più recente o più favorevole. Chiarisci il criterio prima di comunicare l'aumento e mantienilo coerente nei conteggi successivi.
Esempio di aggiornamento ISTAT al 75%
Se il mese corretto è settembre 2026 e la clausola prevede il 75%, parti dalla variazione annua di 4,0%. La quota applicabile al tuo canone è 3,0%. Moltiplica il canone da aggiornare per questa percentuale, dividi per 100 e aggiungi l'aumento ottenuto: il risultato è il nuovo canone, salvo le verifiche contrattuali.
Rapporto tra indici e cambi di base
Il metodo ISTAT parte dal rapporto tra indice finale e iniziale, applicando i coefficienti di raccordo quando le basi sono diverse. Dal rapporto così ottenuto, moltiplicato per 100, sottrai 100 per ricavare la variazione percentuale. Non dividere direttamente valori espressi in basi differenti senza effettuare il raccordo.
Dal gennaio 2026 il FOI è pubblicato in base 2025=100. Per collegare le serie storiche, i coefficienti ISTAT sono 1,214 tra la base 2015 e quella attuale, 1,071 tra 2010 e 2015 e 1,373 tra 1995 e 2010. Usa i raccordi necessari per il periodo che stai confrontando.
La variazione percentuale si arrotonda a 1 decimale e i coefficienti di rivalutazione a 3 decimali. Esegui il calcolo in un unico passaggio, senza arrotondamenti intermedi. Per verificare un confronto tra periodi puoi usare anche Rivaluta, lo strumento ufficiale dell'ISTAT.
Arretrati ISTAT affitto: richiesta e prescrizione
Gli arretrati ISTAT dell'affitto non spettano sempre. Devi distinguere il calcolo del canone aggiornato dal diritto a recuperare differenze relative ai mesi passati. Contano il tipo di locazione, la clausola, l'eventuale cedolare secca e le richieste già inviate.
Nelle locazioni commerciali l'aggiornamento spetta solo dopo la richiesta del locatore. Non puoi quindi trattare tutti gli aumenti mai richiesti come rate scadute da riscuotere. Per le locazioni abitative occorre esaminare la clausola, soprattutto per capire se prevede un meccanismo automatico o subordinato alla richiesta.
I canoni si prescrivono in 5 anni, secondo l'art. 2948 c.c. Questo termine non crea però un diritto all'aggiornamento che prima non esisteva. Prima di calcolare quanto chiedere, devi quindi accertare quali differenze fossero effettivamente dovute e da quando.
Un conteggio pluriennale deve ricostruire ciascuna annualità, il canone applicabile e i pagamenti ricevuti. Nell'esempio di arretrati con aggiornamento al 75% fornito per questa pagina, il totale è 1.414,84 euro e il canone aggiornato è 866,52 euro. Sono risultati legati alle specifiche ipotesi dell'esempio, non importi trasferibili al tuo contratto né una conferma del diritto al recupero.
Come chiedere l'aggiornamento ISTAT al conduttore
Per rendere verificabile la richiesta, comunica l'aggiornamento per iscritto e conserva prova dell'invio e della ricezione. Controlla le modalità previste dal contratto e allega un prospetto di calcolo. Una comunicazione chiara aiuta a distinguere il nuovo canone da eventuali arretrati.
- Indica il contratto, l'immobile e la clausola che consente l'aggiornamento.
- Specifica l'indice FOI al netto dei tabacchi e i mesi usati per il confronto.
- Riporta la variazione ISTAT e la quota applicata, al 75% o al 100% quando consentito.
- Mostra canone precedente, aumento calcolato e nuovo canone.
- Indica la decorrenza e separa eventuali differenze pregresse, spiegando come le hai ricostruite.
Prima dell'invio controlla che il mese sia corretto, che non sia attiva la cedolare secca e che la richiesta rispetti la disciplina della locazione. Stimatica è un servizio indipendente, non affiliato all'ISTAT. Il calcolo è informativo e non sostituisce una consulenza legale sul contratto o sulle somme contestate.
Modello gratuito e lettera già compilata: lettera di aggiornamento ISTAT.
Fonti e parametri utilizzati
| Parametro | Valore 2026 | Fonte | Verificato |
|---|---|---|---|
| Indice FOI senza tabacchi | Serie mensile ISTAT dal 1996 a 2026-09, basi 1995, 2010, 2015 e 2025 | ISTAT, indici FOI senza tabacchi (esploradati.istat.it) ISTAT, prezzi al consumo settembre 2026 (definitivo) ISTAT, FAQ sui prezzi al consumo (FOI per affitti e assegni) | 29/10/2026 |
| Metodo di calcolo e raccordo tra basi | Rapporto tra indici per i coefficienti di raccordo, arrotondamento a 1 decimale | ISTAT, nota sulla nuova base 2025 e coefficienti di raccordo | 29/10/2026 |
| Locazioni commerciali | Su richiesta del locatore, massimo 75% (durata minima) | Normattiva, art. 32 L. 392/1978 | 29/10/2026 |
| Canone libero e concordato | Libero: come da contratto; concordato: massimo 75% | Normattiva, art. 2 L. 431/1998 MIT, DM 16/01/2017 (canone concordato) | 29/10/2026 |
| Cedolare secca | Sospeso l'aggiornamento, anche ISTAT, per la durata dell'opzione | Normattiva, art. 3 D.Lgs. 23/2011 Agenzia delle Entrate, cedolare secca | 29/10/2026 |
| Prescrizione dei canoni | 5 anni | Normattiva, art. 2948 c.c. | 29/10/2026 |
Domande frequenti
Come si calcola l'aggiornamento ISTAT dell'affitto?
Individua la variazione dell'indice FOI al netto dei tabacchi per il periodo previsto dal contratto. Applica la quota pattuita, poi moltiplica il canone per la percentuale ottenuta e dividi per 100. Somma l'aumento al canone precedente. Prima di chiedere il pagamento, verifica clausola, regime fiscale e decorrenza.
L'aggiornamento ISTAT è al 75% o al 100%?
Dipende dal contratto. Nel canone libero conta la clausola sottoscritta, senza un limite specifico fissato dalla L. 431/1998. Nel concordato l'aggiornamento consentito non supera il 75%. Per negozi e uffici di durata minima legale il limite è il 75%; con durata superiore può essere pattuito fino al 100%.
Con la cedolare secca si può chiedere l'aggiornamento ISTAT?
No. Durante l'opzione per la cedolare secca è sospesa la facoltà di chiedere aggiornamenti del canone, compresa la variazione ISTAT, anche se prevista nel contratto. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola è contenuta nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, che la dichiara inderogabile.
Quale mese ISTAT si usa per aggiornare il canone?
Devi usare il mese stabilito dal contratto. Nella pratica è spesso quello precedente l'anniversario della locazione, oppure di due mesi prima, confrontato con lo stesso mese dell'anno precedente. Non esiste una regola ISTAT che imponga questa scelta per tutti gli affitti: l'ultimo dato pubblicato non è automaticamente quello corretto.
Il locatore può chiedere gli arretrati ISTAT?
Non sempre. Occorre verificare se l'aggiornamento era dovuto e da quando, considerando contratto, richieste e regime fiscale. Nei contratti commerciali spetta solo dopo la richiesta del locatore. La prescrizione dei canoni è di 5 anni, ma questo termine non rende recuperabili aumenti che non erano esigibili.
L'aggiornamento ISTAT è automatico?
Non esiste un automatismo valido per ogni locazione. Nei contratti abitativi devi leggere la clausola per capire se l'adeguamento opera automaticamente o richiede una domanda. Per le locazioni commerciali serve la richiesta annuale del locatore. In presenza di cedolare secca, l'aggiornamento resta comunque sospeso per tutta la durata dell'opzione.
Vale per il canone concordato?
Sì, ma solo se l'accordo territoriale consente l'aggiornamento e il contratto lo prevede nella misura ammessa. Il limite è il 75% della variazione ISTAT, secondo il DM 16 gennaio 2017. Se il locatore applica la cedolare secca, non può chiedere l'adeguamento durante l'opzione, anche in presenza della clausola.
Cosa cambia per i negozi e gli uffici?
Si applica l'art. 32 L. 392/1978: occorrono una clausola contrattuale e la richiesta del locatore, da formulare ogni anno secondo la giurisprudenza. Per i contratti di durata minima legale l'aggiornamento non supera il 75% della variazione ISTAT. Se la durata è superiore, le parti possono pattuire fino al 100%.