Lettera di aggiornamento ISTAT del canone: modello e calcolo
La lettera di aggiornamento ISTAT del canone serve a chiedere o comunicare all'inquilino l'adeguamento previsto dal contratto, indicando calcolo, nuovo importo e decorrenza. L'ultimo indice FOI al netto dei tabacchi disponibile è quello di settembre 2026: 104,3, con variazione su 12 mesi di 4,0%, pari a 3,0% applicando il 75%. Prima di inviarla, verifica la clausola contrattuale e l'eventuale opzione per la cedolare secca.
Lettera aggiornamento ISTAT: a cosa serve
La lettera di richiesta di aggiornamento ISTAT rende verificabile l'aumento dell'affitto. Devi spiegare da quale clausola deriva, quali mesi hai confrontato e da quando chiedi il pagamento. La comunicazione non crea un diritto all'adeguamento se manca il presupposto contrattuale o se il regime fiscale lo esclude.
Inviala in occasione dell'aggiornamento previsto dal contratto, verificando l'indice corretto. Per gli affitti l'ISTAT indica il FOI, l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi. Il dato di settembre 2026 è espresso in base 2025=100: non usarlo automaticamente se il contratto richiede un mese diverso.
L'indice definitivo viene pubblicato indicativamente a metà del mese successivo. Se quello necessario non è disponibile, non presentare un aumento stimato come definitivo.
Cosa deve contenere la richiesta di aggiornamento ISTAT
La comunicazione di aggiornamento ISTAT all'inquilino deve permettere di identificare il rapporto e ricostruire il calcolo. Inserisci questi elementi:
- Nome e indirizzo del locatore e del conduttore.
- Indirizzo dell'immobile locato.
- Data di stipula ed estremi di registrazione del contratto.
- Articolo o clausola che prevede l'aggiornamento.
- Indice FOI al netto dei tabacchi e mesi confrontati, completi di anno.
- Variazione ISTAT e quota applicata, per esempio 75% o 100%, se consentita.
- Canone attuale, aumento e nuovo canone, riferiti alla stessa periodicità.
- Decorrenza richiesta per il nuovo importo.
- Eventuali differenze arretrate, con periodi, importi e prospetto.
- Luogo, data e firma.
Allega un prospetto con gli indici utilizzati e i passaggi del calcolo. Distingui la variazione dell'indice dalla quota applicabile: il 75% è la parte della variazione da riconoscere, non un aumento del canone di pari percentuale.
Modello lettera aggiornamento ISTAT affitto
Puoi copiare questo fac simile di lettera di aggiornamento ISTAT e completare i campi tra parentesi quadre. Adatta la richiesta alla clausola contrattuale e verifica la decorrenza prima dell'invio.
[Nome e indirizzo del locatore] [Nome e indirizzo del conduttore] [Luogo e data]
Oggetto: aggiornamento ISTAT del canone di locazione dell'immobile in [indirizzo]
Gentile [nome del conduttore], con riferimento al contratto stipulato il [data] e registrato [estremi], relativo all'immobile in [indirizzo], ai sensi della clausola [art.], richiedo l'aggiornamento del canone secondo il calcolo allegato.
La variazione dell'indice FOI al netto dei tabacchi tra [mese e anno] e [mese e anno] è pari al [variazione]%. Applicando la quota del [percentuale applicabile]%, la variazione da riconoscere sul canone è pari al [variazione applicata]%.
Il canone attuale di [importo] euro al mese aumenta di [importo aumento] euro. Il nuovo canone è di [importo] euro al mese, con decorrenza da [mese e anno], secondo le condizioni contrattuali e la disciplina applicabile.
[Eventuale richiesta di differenze arretrate, con periodi, motivazione e importo complessivo]. Allego il prospetto di calcolo con gli indici utilizzati e il dettaglio delle eventuali differenze richieste. Cordiali saluti. [Firma del locatore]
Elimina il passaggio sugli arretrati se non pertinente. Stimatica offre anche la lettera compilata con i tuoi dati: calcola la variazione con gli indici ufficiali, gestisce il raccordo tra basi ISTAT e le regole del tipo di contratto, e include il prospetto di calcolo e il file Word modificabile.
Preferisci la lettera già compilata?
- Calcolo con gli indici ISTAT ufficiali, anche tra basi diverse
- Regole del tuo contratto: 75%, 100%, negozi, cedolare secca
- Prospetto di calcolo allegato e differenze arretrate
- PDF pronto da firmare e file Word modificabile
Puoi caricare il contratto: leggiamo noi i dati. Vedi l'anteprima prima di pagare.
Richiesta aggiornamento ISTAT: raccomandata o PEC
Scegli una modalità che documenti la data di ricevimento. La prova aiuta a ricostruire la richiesta e a gestire eventuali contestazioni sulla decorrenza.
- Raccomandata A/R: conserva copia della lettera, allegati e avviso di ricevimento.
- PEC: se il conduttore ha un indirizzo PEC, invia dalla tua PEC e conserva messaggio, allegati e ricevute.
- Consegna a mano: fai firmare una copia per ricevuta, indicando la data.
Controlla anche le modalità di comunicazione previste dal contratto. Conserva la lettera e il prospetto insieme alla documentazione della locazione: devono essere riconducibili alla richiesta inviata.
Nei contratti commerciali la richiesta scritta è necessaria, perché l'aggiornamento spetta su richiesta del locatore. La sola presenza della clausola non sostituisce la richiesta annuale.
Da quando vale l'aggiornamento del canone
La decorrenza non dipende soltanto dalla data scritta nella lettera. Devi verificare tipo di locazione, clausola e richiesta. Anche il mese dell'indice dipende dal contratto: nella pratica si usa la variazione su 12 mesi del mese precedente all'anniversario, oppure di due mesi prima. L'ISTAT non impone un mese uguale per tutti gli affitti.
Contratti commerciali: serve la richiesta annuale
Per negozi, uffici e altre locazioni a uso diverso dall'abitativo, l'art. 32 della L. 392/1978 richiede una previsione contrattuale e la richiesta del locatore. Secondo la giurisprudenza, la richiesta serve ogni anno: non affidarti alla sola clausola di aggiornamento automatico.
Nei contratti di durata minima di legge, come il 6+6, l'aggiornamento non può superare il 75% della variazione ISTAT. Con durata superiore le parti possono pattuire fino al 100%. L'aggiornamento spetta solo dopo la richiesta: non considerare automaticamente recuperabili le annualità mai richieste.
Abitativi a canone libero e concordato
Nel canone libero 4+4 la L. 431/1998 non disciplina l'aggiornamento ISTAT né fissa un limite: vale quanto scritto nel contratto. La clausola può prevedere, per esempio, il 75% oppure il 100%. Verifica anche se richiede una comunicazione.
Nel canone concordato 3+2 l'aggiornamento è possibile solo se previsto dall'accordo territoriale, nella misura contrattata e comunque entro il 75% della variazione ISTAT, secondo il DM 16 gennaio 2017. Per transitori e studenti i modelli ministeriali non prevedono l'aggiornamento: occorre quindi una previsione nel contratto, da verificare rispetto alla disciplina applicabile.
Cedolare secca e arretrati
Durante l'opzione per la cedolare secca non puoi chiedere aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT, anche se previsti dal contratto. Lo stabilisce il D.Lgs. 23/2011. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola, dichiarata inderogabile, è contenuta nel D.Lgs. 117/2026.
Gli arretrati non spettano automaticamente. I canoni si prescrivono in 5 anni, ai sensi dell'art. 2948 c.c., ma il termine non crea il diritto a recuperare aumenti mai maturati. Distingui le differenze dovute e non pagate dagli aggiornamenti mai richiesti. Per ogni somma arretrata indica periodo e fondamento della richiesta.
Lettera adeguamento ISTAT canone: errori da evitare
- Usare un generico dato sull'inflazione anziché il FOI al netto dei tabacchi.
- Scegliere sempre l'ultimo indice disponibile, ignorando il mese previsto dal contratto.
- Applicare il 100% senza verificare contratto e limiti della disciplina applicabile.
- Chiedere aggiornamenti durante l'opzione per la cedolare secca.
- Confrontare basi diverse senza raccordo: dal gennaio 2026 il FOI è pubblicato in base 2025=100.
- Inserire arretrati senza distinguere periodi e ragioni della richiesta.
Per il calcolo dividi l'indice finale per quello iniziale e applica i coefficienti di raccordo ISTAT se le basi sono diverse. Dal rapporto ricavi la variazione percentuale, moltiplicando per 100 e sottraendo 100. Arrotonda la variazione a 1 decimale e i coefficienti di rivalutazione a 3 decimali, senza arrotondamenti intermedi.
Per applicare il 75%, moltiplica la variazione per 0,75. Puoi verificare il risultato con Rivaluta, lo strumento ufficiale ISTAT. Stimatica è un servizio indipendente, non affiliato all'ISTAT. Il calcolo è informativo e non costituisce consulenza legale.
Fonti e parametri utilizzati
| Parametro | Valore 2026 | Fonte | Verificato |
|---|---|---|---|
| Indice FOI senza tabacchi | Serie mensile ISTAT dal 1996 a 2026-09, basi 1995, 2010, 2015 e 2025 | ISTAT, indici FOI senza tabacchi (esploradati.istat.it) ISTAT, prezzi al consumo settembre 2026 (definitivo) ISTAT, FAQ sui prezzi al consumo (FOI per affitti e assegni) | 29/10/2026 |
| Metodo di calcolo e raccordo tra basi | Rapporto tra indici per i coefficienti di raccordo, arrotondamento a 1 decimale | ISTAT, nota sulla nuova base 2025 e coefficienti di raccordo | 29/10/2026 |
| Locazioni commerciali: richiesta del locatore | Art. 32 L. 392/1978, massimo 75% per la durata minima | Normattiva, art. 32 L. 392/1978 | 29/10/2026 |
| Cedolare secca | Aggiornamento sospeso per la durata dell'opzione | Normattiva, art. 3 D.Lgs. 23/2011 | 29/10/2026 |
| Prescrizione dei canoni | 5 anni | Normattiva, art. 2948 c.c. | 29/10/2026 |
Domande frequenti
Come si scrive la lettera di aggiornamento ISTAT del canone?
Parti dai dati delle parti e dell'immobile, poi richiama contratto e clausola di aggiornamento. Indica il FOI al netto dei tabacchi, i mesi confrontati, la variazione e la quota applicata. Scrivi canone attuale, aumento, nuovo importo e decorrenza. Completa con luogo, data, firma e prospetto di calcolo.
Cosa deve contenere la richiesta di aggiornamento ISTAT?
La richiesta deve identificare la locazione e rendere controllabile l'importo. Inserisci dati delle parti, immobile, stipula e registrazione del contratto, clausola applicata, indici, mesi confrontati, percentuale e decorrenza. Se chiedi arretrati, separali dal nuovo canone e allega un dettaglio dei periodi e delle somme, verificando che siano dovuti.
Va inviata con raccomandata o PEC?
Per documentare la ricezione puoi usare una raccomandata A/R oppure una PEC, se il conduttore dispone di un indirizzo PEC. Puoi anche consegnarla a mano, facendo firmare una copia per ricevuta con la data. Controlla le modalità contrattuali e conserva lettera, allegati e documentazione della ricezione.
Da quando vale l'aggiornamento richiesto con la lettera?
Dipende dal tipo di locazione e dalla clausola. Nei contratti commerciali l'aggiornamento spetta solo dopo la richiesta del locatore. Negli abitativi devi verificare quanto prevede il contratto, compreso l'eventuale automatismo. La data inserita nella lettera non rende da sola dovuto un aumento privo dei necessari presupposti.
Serve la lettera se il contratto prevede l'aggiornamento automatico?
Negli abitativi a canone libero conta quanto stabilisce la clausola: verifica se prevede un automatismo o richiede una comunicazione. La lettera resta utile per spiegare calcolo e nuovo importo. Nei contratti commerciali, secondo la giurisprudenza, serve invece la richiesta annuale del locatore, anche se il contratto prevede l'aggiornamento automatico.
Si può chiedere l'aggiornamento ISTAT con la cedolare secca?
No. Per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà di chiedere aggiornamenti del canone, compresa la variazione ISTAT, anche quando il contratto li prevede. Una lettera o una clausola automatica non superano il divieto. Prima di calcolare l'aumento verifica quindi il regime fiscale applicato al periodo interessato.
Si possono chiedere gli arretrati nella stessa lettera?
Sì, se le differenze sono effettivamente dovute. Indicale separatamente, con periodi, importi e prospetto. La prescrizione di 5 anni non rende recuperabile qualsiasi aggiornamento non richiesto. Nei contratti commerciali l'aumento spetta solo dopo la richiesta del locatore: verifica questo presupposto prima di quantificare e comunicare gli arretrati.
Il conduttore può contestare l'aggiornamento?
Sì. Se sei il conduttore, verifica clausola, mese di riferimento, indice FOI, percentuale applicata ed eventuale cedolare secca. Puoi segnalare gli errori e chiedere il prospetto per controllare il calcolo. Se il disaccordo riguarda il diritto all'aumento o gli arretrati, valuta un'assistenza qualificata per esaminare contratto e richiesta.