Cedolare secca 2026: conviene? Calcolo e confronto con l'IRPEF
La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce l'IRPEF sugli affitti abitativi: nel 2026 si applica 21% al canone libero e 10% al concordato agevolato, mentre gli affitti brevi seguono regole specifiche. Conviene spesso quando la tua aliquota marginale IRPEF è più alta, ma devi confrontare il carico fiscale complessivo e la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Nell'esempio di un dipendente in Lombardia con un affitto a canone libero, il vantaggio annuo calcolato è 1.319 euro.
Cos'è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca sugli affitti, disciplinata dal D.Lgs. 23/2011 art. 3, ti permette di pagare un'imposta sostitutiva sull'intero canone annuo. Il reddito della locazione non viene tassato con le aliquote progressive IRPEF. La base di calcolo non prevede la deduzione delle spese sostenute per l'immobile.
Sostituisce l'IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul canone, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni. Il risparmio sul registro riguarda anche la quota normalmente a carico dell'inquilino.
Puoi sceglierla se sei una persona fisica proprietaria o titolare di usufrutto e affitti a uso abitativo fuori dall'attività d'impresa. Sono ammessi gli immobili nelle categorie da A1 ad A11, esclusa A10, e le relative pertinenze. Rientrano anche le unità date a cooperative o enti non commerciali che le sublocano a studenti universitari.
Aliquote cedolare secca 2026: canone libero e concordato
Per un contratto a canone libero, come il 4+4, l'aliquota è 21%. La cedolare secca a canone concordato scende al 10% quando il contratto e il comune rispettano i requisiti. L'agevolazione è strutturale e può riguardare anche contratti transitori e per studenti stipulati a canone concordato.
L'ambito territoriale comprende Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i comuni dell'elenco CIPE ad alta tensione abitativa. Sono compresi anche i comuni con stato di emergenza per calamità.
Non basta quindi chiamare il contratto «concordato»: verifica l'accordo territoriale e l'ammissibilità del comune. Per i contratti non assistiti serve l'attestazione delle organizzazioni firmatarie. Negli altri comuni, anche il canone concordato paga 21%.
- Canone libero abitativo: 21%.
- Concordato con requisiti territoriali e contrattuali: 10%.
- Concordato negli altri comuni: 21%.
- Affitto breve, appartamento scelto: 21%.
- Affitto breve, altro appartamento ammesso: 26%.
- Nuovo contratto per negozio C/1 nel 2026: cedolare non prevista.
| Contratto | Cedolare secca | Imponibile IRPEF | Registro senza cedolare |
|---|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | 95% del canone | 2% (metà a carico tuo) |
| Canone concordato in comune ATA | 10% | 66,5% del canone | 2% sul 70% del canone |
| Canone concordato in altri comuni | 21% | 95% del canone | 2% |
| Transitorio e studenti | 21% (10% se concordato in comune ATA) | 95% del canone | 2% |
| Locazione breve (fino a 30 giorni) | 21% su un appartamento, 26% sul secondo | 95% del canone | Non dovuto |
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene
La cedolare secca conviene spesso quando la tua aliquota marginale IRPEF supera quella sostitutiva. Il vantaggio tende a crescere con il reddito. Con il concordato in un comune ad alta tensione abitativa, o ATA, può essere interessante anche per redditi medi. Non è però automaticamente conveniente per tutti.
Nel regime ordinario, secondo il TUIR art. 37, il canone ridotto del 5% si aggiunge agli altri redditi. Su questo imponibile paghi IRPEF e addizionali. Per il concordato nei comuni ATA è prevista un'ulteriore riduzione del 30%: l'imponibile è quindi pari al 66,5% del canone.
Devi aggiungere registro e bollo. Il registro ordinario è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro il primo anno, ed è diviso a metà con l'inquilino. Per il concordato ATA il registro si calcola su una base ridotta.
Le detrazioni possono cambiare il risultato. Se hai una pensione bassa e detrazioni non utilizzate, queste possono assorbire l'IRPEF sul canone. La cedolare, invece, non si riduce usando le detrazioni IRPEF. Per questo un confronto basato soltanto sulle aliquote può essere fuorviante.
Il canone soggetto a cedolare continua inoltre a contare per detrazioni, bonus, cuneo fiscale e ISEE. La perdita di benefici legata al reddito può quindi verificarsi in entrambi i regimi. Il calcolatore di Stimatica confronta il carico fiscale complessivo, includendo questi effetti.
Gli esempi seguenti descrivono situazioni specifiche, non risultati garantiti. Gli importi sono le tasse annue sul canone in ciascun regime: imposta sostitutiva oppure IRPEF, addizionali e registro. La riduzione delle detrazioni dovuta al reddito più alto è uguale nei due casi e non cambia il confronto.
- Canone libero di fascia media e reddito da lavoro dipendente nello scaglione centrale, Lombardia: con cedolare 2.016 euro, con IRPEF 3.335 euro. Il vantaggio della cedolare è 1.319 euro.
- Canone libero e reddito elevato, Lazio: con cedolare 3.024 euro, con IRPEF 6.591 euro. Il vantaggio della cedolare è 3.567 euro.
- Concordato in comune ATA e reddito da pensione, Emilia-Romagna: con cedolare 840 euro, con IRPEF 1.496 euro. Il vantaggio della cedolare è 656 euro.
- Canone libero contenuto e pensione bassa, Lombardia: con cedolare 630 euro, con IRPEF 313 euro. In questo caso conviene l'IRPEF, con un vantaggio di 317 euro.
- Affitto breve e reddito da lavoro dipendente, Veneto: con cedolare 1.260 euro, con IRPEF 1.997 euro. Il vantaggio della cedolare è 737 euro.
| Situazione | Con cedolare | Con IRPEF | Conviene |
|---|---|---|---|
| Canone libero 800 €/mese, dipendente con 35.000 € di imponibile, Lombardia | 2.016 € | 3.335 € | Cedolare (1.319 €) |
| Canone libero 1.200 €/mese, reddito di 60.000 €, Lazio | 3.024 € | 6.591 € | Cedolare (3.567 €) |
| Concordato in comune ATA 700 €/mese, pensione di 22.000 €, Emilia-Romagna | 840 € | 1.496 € | Cedolare (656 €) |
| Canone libero 250 €/mese, pensione di 6.000 €, Lombardia | 630 € | 313 € | IRPEF (317 €) |
| Affitto breve, 6.000 € l'anno, dipendente con 28.000 €, Veneto | 1.260 € | 1.997 € | Cedolare (737 €) |
Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote e limiti
Per le locazioni brevi fino a 30 giorni, disciplinate dal DL 50/2017 art. 4, puoi applicare 21% su un appartamento scelto da te e 26% sull'altro. Queste regole valgono anche quando affitti tramite portali.
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a 2 appartamenti, per effetto della L. 199/2025 che modifica la L. 178/2020. Oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma d'impresa: non puoi limitarti ad applicare la cedolare a tutti gli immobili.
Se un intermediario incassa i canoni, trattiene 21% a titolo di ritenuta. La trattenuta non coincide necessariamente con l'imposta finale: per l'appartamento soggetto all'aliquota maggiore devi considerare la differenza in dichiarazione. La proposta di applicare 26% anche al primo appartamento tramite portali non è passata. Per le locazioni brevi non è prevista l'imposta di registro.
Aggiornamento ISTAT: il costo della rinuncia
Con la cedolare rinunci, per tutta la durata dell'opzione, agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT. Vale anche se il contratto li prevede. Devi comunicarlo all'inquilino con raccomandata prima di esercitare l'opzione.
La rinuncia è un costo economico da affiancare al confronto fiscale. Come riferimento, l'aggiornamento parziale basato sulla variazione ISTAT di settembre 2026 varrebbe 3,0% su base annua. Non è una previsione degli aumenti futuri, ma un elemento per valutare il mancato incremento del canone.
Dal 2027 la regola è contenuta nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026, e resta inderogabile. La rinuncia agli aggiornamenti va quindi considerata anche nella valutazione economica della durata dell'opzione.
Cedolare secca: quando si paga e come si sceglie
La cedolare si paga con le scadenze dell'IRPEF in dichiarazione, tramite 730 o modello Redditi. L'acconto è pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente ed è dovuto quando questa supera la soglia prevista. Il primo anno non versi acconto.
- Saldo: entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello del reddito.
- Acconto unico: entro il 30 novembre, quando l'importo rientra nel limite previsto.
- Acconto suddiviso: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre.
- Codici tributo F24: 1840 per il primo acconto, 1841 per il secondo o unico acconto, 1842 per il saldo.
Per scegliere il regime usi il modello RLI alla registrazione oppure, nelle annualità successive, entro il termine per il pagamento del registro annuale. L'opzione va comunicata anche in caso di proroga. Puoi revocarla per le annualità successive. Ricorda la raccomandata all'inquilino prima di esercitare l'opzione.
Cedolare secca negozi e proposte per il 2027
Per i negozi C/1 la cedolare era consentita soltanto per i contratti stipulati nel 2019, nel rispetto dei requisiti previsti. Non puoi sceglierla per un nuovo contratto commerciale stipulato nel 2026.
Nella manovra 2027 approvata dal Consiglio dei ministri figurano proposte di aliquote ridotte per il concordato, ulteriori agevolazioni legate alla giovane età degli inquilini e ritorno della cedolare sui negozi entro un limite di superficie. Sono proposte, non regole in vigore: non usarle nel calcolo attuale.
Stimatica è un servizio indipendente, non affiliato all'Agenzia delle Entrate né all'INPS. Il calcolo è informativo. Se hai più immobili o gestisci affitti brevi in modo professionale, verifica l'inquadramento con un commercialista.
Fonti e parametri utilizzati
| Parametro | Valore 2026 | Fonte | Verificato |
|---|---|---|---|
| Aliquote e regole della cedolare secca | 21%; 10% per il concordato nei comuni ATA; rinuncia all'aggiornamento ISTAT | D.Lgs. 14/03/2011 n. 23, art. 3 (cedolare secca), testo in vigore nel 2026 Agenzia delle Entrate, scheda informativa cedolare secca Istruzioni modello 730/2026 (cedolare, comuni ATA, reddito per le detrazioni) | 30/10/2026 |
| Locazioni brevi | 21% su un appartamento, 26% sul secondo; dal 2026 regime fino a 2 appartamenti | DL 50/2017 art. 4 e L. 178/2020 c. 595 come modificato dalla L. 199/2025 (locazioni brevi) | 30/10/2026 |
| IRPEF sugli affitti e registro | Canone ridotto del 5% (30% in più per il concordato ATA); registro 2%, minimo 67 € | TUIR art. 37 c. 4-bis (canone ridotto del 5%) L. 431/1998 art. 8 (canone concordato: riduzione del 30%) Agenzia delle Entrate, registrazione del contratto: quanto si paga | 30/10/2026 |
Domande frequenti
Cos'è la cedolare secca e come funziona?
È un regime facoltativo per gli affitti abitativi fuori dall'attività d'impresa. Paghi un'imposta sull'intero canone al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo relativi al contratto. Puoi sceglierla come proprietario o usufruttuario persona fisica, rispettando i requisiti dell'immobile e della locazione. Durante l'opzione rinunci agli aggiornamenti del canone.
Quanto si paga di cedolare secca nel 2026?
L'aliquota ordinaria è 21%. Per il canone concordato con i requisiti territoriali e contrattuali si applica 10%. Negli affitti brevi paghi 21% sull'appartamento scelto e 26% sull'altro ammesso al regime. Per ottenere l'imposta moltiplichi l'intero canone per l'aliquota applicabile, senza dedurre le spese dell'immobile.
Conviene la cedolare secca o l'IRPEF?
Dipende dal reddito, dal contratto, dalle addizionali e dalle detrazioni utilizzabili. La cedolare è spesso favorevole quando la tua aliquota marginale IRPEF è più alta. Con redditi bassi e detrazioni non utilizzate può invece convenire l'IRPEF. Confronta il carico fiscale complessivo e considera separatamente il mancato aggiornamento del canone.
Cedolare secca al 10%: in quali comuni?
L'aliquota agevolata riguarda il concordato nei territori ammessi: i comuni indicati dalla disciplina e quelli confinanti, gli altri capoluoghi di provincia, i comuni dell'elenco CIPE e quelli con stato di emergenza per calamità. Verifica il tuo comune e l'accordo territoriale. Per i contratti non assistiti serve l'attestazione delle organizzazioni firmatarie.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Il regime riguarda locazioni fino a 30 giorni e, dal 2026, un massimo di 2 appartamenti. Applichi 21% sull'appartamento scelto e 26% sull'altro. Oltre il limite opera la presunzione di attività d'impresa. Se il portale incassa il canone, trattiene 21%, ma l'imposta definitiva può richiedere un conguaglio.
Si può avere la cedolare secca sui negozi?
Non per un nuovo contratto stipulato nel 2026. L'accesso alla cedolare per i negozi C/1 era limitato ai contratti stipulati nel 2019, con specifici requisiti. Se hai un contratto di quell'anno, devi verificarne le condizioni prima di considerare applicabile il regime.
Quando si paga la cedolare secca?
Il saldo si paga entro il 30 giugno dell'anno successivo. L'acconto, se dovuto, si versa entro il 30 novembre oppure in rate con scadenza il 30 giugno e il 30 novembre, secondo l'importo. Il primo anno non versi acconto. Nel modello F24 usi i codici 1840, 1841 e 1842.
Con la cedolare secca si può chiedere l'aggiornamento ISTAT?
No. Per tutta la durata dell'opzione rinunci agli aggiornamenti del canone, incluso quello ISTAT, anche se il contratto li prevede. La rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata prima della scelta. Nel confronto di convenienza considera quindi anche il reddito che potresti non incassare per effetto del canone invariato.
La cedolare secca conta per ISEE e detrazioni?
Sì. Il reddito assoggettato a cedolare continua a rilevare per ISEE, detrazioni e altri benefici collegati al reddito, compreso il cuneo fiscale. Non devi quindi considerarlo escluso da ogni calcolo solo perché non paga l'IRPEF ordinaria. L'eventuale riduzione dei benefici va valutata nel confronto complessivo tra i regimi.