Contratto di locazione 2026: modello 4+4 compilato online

Cos'è il contratto di locazione abitativa

Il contratto di locazione abitativa, comunemente chiamato contratto di affitto, stabilisce le condizioni per usare una casa come abitazione. Il locatore concede l'immobile; il conduttore, cioè l'inquilino, paga il canone. La forma scritta è richiesta a pena di nullità dalla L. 431/1998.

Non basta quindi un'intesa verbale. Sono nulli anche gli accordi per pagare un canone superiore a quello scritto e registrato e le clausole che riducono le durate minime. L'inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, secondo l'art. 13 L. 431/1998.

Su Stimatica compili il contratto 4+4 inserendo i tuoi dati, con anteprima prima del pagamento e consegna in PDF e Word modificabile. Il servizio predispone il documento: non offre consulenza legale e non verifica dati catastali, APE, impianti o situazione delle parti.

Contratto 4+4, contratto 3+2 e altre tipologie

Prima di scegliere un modello di contratto di affitto, verifica se cerchi una sistemazione stabile o se esiste un'esigenza temporanea documentabile. Non puoi ridurre liberamente la durata prevista per ciascuna tipologia.

• Canone libero, detto 4+4: durata iniziale di 4 anni, con rinnovo per altri 4 anni. Proprietario e inquilino concordano il canone.
• Canone concordato, detto 3+2: durata di 3 anni, seguita dalla proroga di 2 anni. Il canone deve rientrare nelle fasce dell'accordo territoriale del comune.
• Transitorio: durata fino a 18 mesi. Richiede un'esigenza transitoria del locatore o dell'inquilino, da indicare e documentare.
• Studenti universitari: durata da 6 mesi a 36 mesi, solo nei comuni sede universitaria e in quelli confinanti.

Per concordato, transitorio e studenti devi usare esclusivamente i tipi contrattuali degli allegati A, B e C del DM 16 gennaio 2017, senza modificarne le clausole. Se stipuli senza assistenza delle associazioni, per le agevolazioni fiscali serve l'attestazione di rispondenza di un'associazione firmataria dell'accordo.

Il canone libero consente invece una redazione libera, nel rispetto delle norme. Qui puoi compilare soltanto il 4+4: lo strumento di scelta ti orienta anche verso le altre tipologie, non ancora disponibili per la compilazione. La tabella che segue riepiloga le differenze.

Contratto di affitto: cosa deve contenere

Un fac simile di contratto di affitto è un punto di partenza da controllare e completare. Nel contratto di locazione 4+4 devi descrivere con precisione l'immobile, gli impegni economici e le regole del rapporto.

• Parti e immobile: dati anagrafici, codici fiscali, indirizzo e dati catastali, compresi foglio, particella, subalterno e categoria.
• Durata e rinnovo: decorrenza, scadenza e regole per rinnovo, disdetta e recesso dell'inquilino.
• Canone: importo pattuito e modalità di pagamento, distinguendolo dagli oneri accessori.
• Deposito cauzionale: non oltre 3 mensilità, con interessi legali da riconoscere all'inquilino ogni anno secondo la L. 392/1978.
• Spese: disciplina degli oneri accessori e delle spese condominiali nel rispetto della L. 392/1978.
• Aggiornamento: eventuale clausola ISTAT oppure opzione per la cedolare secca, con rinuncia agli aggiornamenti.
• Uso dell'immobile: destinazione abitativa, divieto di sublocazione e descrizione degli spazi concessi.
• Manutenzione: distinzione degli obblighi, con piccola manutenzione a carico dell'inquilino secondo gli artt. 1576 e 1609 c.c.
• Adempimenti: dichiarazione APE, registrazione e ripartizione delle imposte.

Controlla infine firme e sigle su ogni pagina. Per le clausole onerose che lo richiedono serve l'approvazione specifica prevista dagli artt. 1341 e 1342 c.c. Questo controllo non sostituisce la verifica del rispetto delle durate minime e delle altre regole del contratto.

Durata del 4+4, rinnovo e recesso

Il contratto 4+4 dura inizialmente 4 anni e alla prima scadenza si rinnova per altri 4 anni. Il proprietario può negare il rinnovo soltanto per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998.

Tra questi rientrano, alle condizioni previste dalla legge, l'uso proprio o di familiari, la vendita e la ristrutturazione. Il diniego deve essere comunicato con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza e indicare il motivo, a pena di nullità.

Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni oppure rinunciarvi, con 6 mesi di preavviso. Se sei l'inquilino, puoi recedere in ogni momento per gravi motivi con 6 mesi di preavviso. Il contratto può consentirti anche il recesso senza motivo.

Recesso e morosità sono situazioni diverse. Il mancato pagamento di una rata del canone oltre 20 giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione secondo la L. 392/1978. Controlla quindi con attenzione anche le condizioni di pagamento riportate nel documento.

APE nel contratto di affitto e controlli sui documenti

Il contratto deve contenere la clausola con cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestato di prestazione energetica, come previsto dal D.Lgs. 192/2005. Prima della firma verifica che la dichiarazione corrisponda alla documentazione effettivamente ricevuta.

Se manca la clausola, la sanzione va da 1.000 euro a 4.000 euro, da pagare in parti uguali tra locatore e conduttore. È prevista una riduzione alla metà per i contratti di durata più breve, nei casi stabiliti dalla disciplina. Per la locazione di una singola unità immobiliare non è obbligatorio allegare la copia dell'APE.

La compilazione online non comprende la verifica dell'APE o degli impianti. Non considerare quindi il documento generato come una conferma della correttezza dei dati e della documentazione inseriti.

Registrazione del contratto di affitto e imposte

Il locatore deve registrare il contratto entro 30 giorni dalla firma, tramite modello RLI, anche online. Deve inoltre dare comunicazione documentata della registrazione all'inquilino e all'amministratore di condominio entro 60 giorni. Conserva contratto, ricevuta e comunicazioni.

• Regime ordinario: imposta di registro pari al 2% del canone annuo, con minimo di 67 euro, divisa a metà tra proprietario e inquilino.
• Bollo: 16 euro, da applicare in base al numero di facciate previsto dalla disciplina dell'imposta.
• Cedolare secca: registro e bollo non sono dovuti; il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT.

La cedolare secca non elimina l'obbligo di registrazione. Il contratto non registrato espone il locatore alla richiesta dell'inquilino di ricondurre il rapporto alle condizioni di legge. Non confondere quindi la compilazione del documento con gli adempimenti di registrazione.

Contratto di affitto stanza: come descrivere gli spazi

Puoi usare il contratto 4+4 anche per affittare una sola stanza. La locazione riguarda una porzione dell'immobile, non l'intero appartamento. Nel documento devi identificare la camera e distinguere gli spazi esclusivi da quelli comuni.

Specifica il diritto del locatore di affittare le altre parti e chiarisci la ripartizione delle spese. Anche per una stanza valgono registrazione e obblighi APE. La scelta di un contratto transitorio richiede comunque un'esigenza transitoria indicata e documentata: non basta che l'oggetto sia una camera.

Errori da evitare e novità sulle locazioni nel 2027

Prima di firmare, rileggi il contratto insieme all'altra parte. Controlla soprattutto le clausole economiche e gli adempimenti da eseguire dopo la compilazione.

• Non ridurre la durata del canone libero sotto 4 anni: la clausola è nulla.
• Non prevedere un deposito superiore a 3 mensilità.
• Non dimenticare la dichiarazione APE o la rinuncia agli aggiornamenti con la cedolare secca.
• Non modificare le clausole dei modelli ministeriali per concordato, transitorio e studenti.
• Non trascurare la registrazione entro 30 giorni.

Dal 2027 le agevolazioni fiscali sulle locazioni passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, senza modifiche alle regole civilistiche della L. 431/1998. La cedolare più bassa per il concordato proposta nella manovra 2027 resta invece una proposta, non una regola in vigore.

Il codice CIN serve solo per affitti brevi e turistici, non per i contratti 4+4. Stimatica è un servizio indipendente, non affiliato a enti pubblici o associazioni di categoria.