Disdetta del contratto di affitto: modello e calcolo dei termini

Come si fa la disdetta del contratto di affitto

La disdetta del contratto di locazione parte dalla verifica del contratto: tipo, scadenza, clausole di recesso e ruolo di chi scrive. Se sei l'inquilino, devi individuare la modalità corretta per lasciare l'alloggio. Se sei il proprietario, puoi impedire il rinnovo nei casi consentiti. Le possibilità non sono uguali per entrambe le parti.

Nel linguaggio comune si parla sempre di disdetta. Occorre però distinguere il recesso, che consente all'inquilino di uscire dal rapporto nei casi ammessi, dalla rinuncia al rinnovo e dal diniego del proprietario alla scadenza. La lettera deve indicare quale comunicazione stai effettuando.

Invia una raccomandata A/R, una PEC all'indirizzo PEC del destinatario oppure consegna la lettera a mano, facendoti firmare una copia con data per ricevuta. Conta quando la comunicazione arriva all'indirizzo del destinatario, non quando la spedisci: è il principio dell'art. 1335 c.c. Conserva lettera e prova della consegna.

Preavviso disdetta affitto: come calcolare i termini

Per calcolare il preavviso devi partire dalla data di cessazione desiderata o dalla scadenza contrattuale e individuare il termine entro cui la lettera deve arrivare. Con la raccomandata conviene spedire con anticipo, lasciando un margine per la consegna. La sola data di spedizione non basta a rispettare il termine.

Lo strumento gratuito di Stimatica calcola entro quando deve arrivare la lettera e da quando ha effetto, in base ai dati inseriti. Controlla anche l'eventuale clausola di recesso: se prevista, puoi utilizzarla alle condizioni indicate nel contratto. Il calcolo dei termini non sostituisce la verifica dei presupposti della comunicazione.

Disdetta affitto dell'inquilino e recesso per gravi motivi

Nel 4+4 e nel 3+2 puoi recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dando 6 mesi di preavviso e indicando le ragioni nella lettera, secondo l'art. 3 L. 431/1998. In alternativa puoi utilizzare la clausola di recesso prevista dal contratto, alle condizioni pattuite, secondo l'art. 4 L. 392/1978.

Disdetta del proprietario: motivi e limiti

Se sei il proprietario, alla prima scadenza, dopo 4 anni nel 4+4 o 3 anni nel 3+2, puoi negare il rinnovo soltanto per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998. La lettera deve arrivare con almeno 6 mesi di preavviso e indicare il motivo specifico, a pena di nullità.

• Destinazione all'uso abitativo proprio o di familiari fino al secondo grado, oppure all'esercizio di attività proprie nei casi previsti.
• Vendita a terzi, se non possiedi altri immobili abitativi e ricorrono i presupposti di legge.
• Ristrutturazione integrale o demolizione, oppure interventi collegati al grave danneggiamento dell'edificio.
• Mancata occupazione dell'immobile da parte dell'inquilino senza giustificato motivo.

Ogni motivo richiede una verifica dei suoi presupposti: non basta richiamare genericamente la vendita o i lavori. Se non destini l'immobile all'uso dichiarato entro 12 mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto oppure un risarcimento non inferiore a 36 mensilità.

Alla seconda scadenza del 4+4 e alla fine della proroga del 3+2 puoi rinunciare al rinnovo senza i motivi richiesti per la prima scadenza, rispettando 6 mesi di preavviso. Se la comunicazione arriva tardi, il contratto si rinnova: prepara quindi l'invio considerando il tempo necessario alla consegna.

Disdetta contratto transitorio e affitto per studenti

Il contratto transitorio, fino a 18 mesi, cessa alla scadenza senza bisogno di disdetta, secondo l'allegato B al DM 16 gennaio 2017. Se sei l'inquilino e vuoi uscire prima per gravi motivi, devi rispettare il preavviso indicato nel contratto. Il proprietario può scrivere per ricordare la scadenza e concordare la riconsegna.

Per il contratto per studenti universitari, l'allegato C al DM 16 gennaio 2017 prevede il rinnovo automatico per lo stesso periodo se lo studente non comunica la disdetta nella finestra prevista. La lettera deve arrivare non prima di 3 mesi e non dopo 1 mese prima della scadenza.

Per gravi motivi lo studente può recedere con 3 mesi di preavviso, anche individualmente quando ci sono più conduttori. Il proprietario non può dare disdetta alla prima scadenza. Non confondere quindi la disdetta dello studente alla scadenza con il suo recesso per gravi motivi.

Modulo disdetta contratto affitto Word e PDF

Un modulo di disdetta del contratto di affitto deve riflettere il tuo caso, non soltanto contenere una data di uscita. Con Stimatica puoi preparare la lettera compilata in PDF e Word, con i riferimenti di legge pertinenti. Prima di firmarla, verifica dati, scadenze, motivo e indirizzo del destinatario.

• Mittente, destinatario e indirizzo dell'immobile.
• Data del contratto ed estremi di registrazione.
• Tipo di comunicazione: recesso per gravi motivi, recesso contrattuale, diniego per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998 o rinuncia al rinnovo.
• Riferimento normativo o clausola applicata e motivazione, quando necessaria.
• Data di effetto, proposta di data per la riconsegna e firma.

Se scegli la PEC, invia la comunicazione all'indirizzo PEC del destinatario: il riferimento è l'art. 48 D.Lgs. 82/2005. Conserva la lettera e la documentazione della consegna. Stimatica è un servizio indipendente, non affiliato a enti pubblici o associazioni: la lettera è predisposta con i dati che fornisci e non costituisce consulenza legale.

Dopo la disdetta: riconsegna, deposito e Agenzia delle Entrate

Concorda la riconsegna e prepara un verbale che descriva lo stato dell'immobile e riporti le letture dei contatori. L'art. 1590 c.c. richiede la restituzione nello stato in cui hai ricevuto l'alloggio, salvo il deterioramento dovuto all'uso normale. Distingui quindi gli eventuali danni dalla normale usura.

Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità e va restituito con gli interessi legali, secondo l'art. 11 L. 392/1978. Le eventuali trattenute devono riguardare danni documentati. Il verbale di riconsegna serve a descrivere le condizioni dell'alloggio al termine del rapporto.

Se il contratto termina prima della scadenza naturale, la risoluzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, tramite modello RLI. L'imposta fissa è di 67 euro, con codice F24 1503, e non è dovuta con la cedolare secca. Di norma provvede il proprietario: concorda chi esegue l'adempimento e conserva la ricevuta.