Contratto a canone concordato 3+2: modello ministeriale, accordo territoriale e agevolazioni
Il contratto a canone concordato 3+2 usa il tipo ministeriale, prevede un canone nelle fasce dell’accordo territoriale e una durata 3+2, con agevolazioni fiscali soggette a specifici requisiti. Qui puoi compilarlo online con i tuoi dati, controllare l’anteprima prima del pagamento e ottenere il documento in PDF e Word.
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Contratto a canone concordato 3+2
Canone entro le fasce dell'accordo territoriale, sul tipo di contratto del DM 16 gennaio 2017. Nei comuni ad alta tensione abitativa: cedolare al 10% e registro ridotto; IMU ridotta del 25%.
Vedi l'anteprima prima di pagare. Ricevi PDF, Word modificabile e il Kit del proprietario (scadenze, guida alla registrazione, verbale di consegna, lettere pronte).
Cos’è il contratto a canone concordato 3+2
Il canone concordato è una forma di locazione abitativa in cui proprietario e inquilino non stabiliscono liberamente qualsiasi prezzo. L’importo deve rispettare le fasce e le regole dell’accordo territoriale applicabile all’immobile. Il contratto può beneficiare di un trattamento fiscale agevolato, se rispetta i requisiti previsti.
Per stipularlo devi individuare l’accordo locale, determinare il canone ammesso e compilare il modello ministeriale. Devi poi verificare l’assistenza delle organizzazioni o la necessità dell’attestazione, firmare e registrare il contratto. La sola dicitura «3+2» non basta a rendere concordata una locazione.
La compilazione su Stimatica comprende il kit del proprietario: indicazioni su scadenze, registrazione, agevolazioni e attestazione, verbale di consegna e lettere. Stimatica è indipendente, non è un’organizzazione della proprietà o degli inquilini e non rilascia attestazioni. Il documento è predisposto con i tuoi dati e non costituisce consulenza legale.
Come si calcola il canone concordato
Il punto di partenza è l’accordo territoriale per il canone concordato, stipulato dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini e depositato presso il Comune. Cercalo sul sito comunale oppure richiedilo agli uffici competenti o alle organizzazioni firmatarie. Verifica che sia quello applicabile al tuo immobile.
Non esiste un prezzo nazionale valido per tutte le case. L’accordo individua zone, fasce di oscillazione e criteri per determinare l’importo. Devi applicarli all’immobile concreto: il canone richiesto in un annuncio non sostituisce questa verifica.
- Individua la zona dell’immobile e le relative fasce di oscillazione.
- Raccogli i dati dell’abitazione richiesti dall’accordo.
- Valuta tipologia, stato, pertinenze, servizi e arredo secondo i criteri locali.
- Calcola l’intervallo ammesso e verifica che il canone scelto vi rientri.
Conserva il prospetto di calcolo e i dati utilizzati, così puoi ricostruire come hai determinato l’importo. Puoi farti assistere dalle organizzazioni. Se compili autonomamente, non confondere il controllo del canone con l’attestazione di rispondenza dell’intero contratto.
Modello ministeriale del contratto: Allegato A
Il contratto di locazione a canone concordato 3+2 si stipula esclusivamente usando il tipo ministeriale dell’Allegato A al DM 16 gennaio 2017. Non basta adattare un contratto libero 4+4 cambiandone la durata. L’Allegato B riguarda invece il contratto transitorio: non è il modello da usare per il concordato 3+2.
Le clausole del tipo ministeriale non si modificano: compili gli spazi e inserisci gli eventuali patti aggiuntivi nella parte «Altre clausole». Questi patti devono restare compatibili con la legge, il modello e l’accordo territoriale. Non consentono di trasformare il canone concordato in un prezzo liberamente negoziato.
- Inserisci i dati delle parti, dell’immobile e delle pertinenze.
- Indica decorrenza, canone, modalità di pagamento e regime fiscale.
- Compila le parti su deposito, oneri accessori e documentazione energetica.
- Controlla richiami all’accordo territoriale e patti aggiuntivi prima della firma.
Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità e produce interessi legali. Per gli oneri accessori il riferimento è la tabella dell’Allegato D del decreto. Nel contratto è obbligatoria la dichiarazione relativa alla ricezione delle informazioni e della documentazione energetica, compreso l’APE. La sua omissione espone alla sanzione da 1.000 euro a 4.000 euro.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla firma con il modello RLI. Il PDF o il Word compilato non sostituiscono questo adempimento. Prima di procedere, controlla che il documento riporti correttamente i dati delle parti e le condizioni della locazione.
Durata del contratto 3+2, rinnovo e disdetta
La durata minima iniziale è 3 anni. Alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, salvo disdetta del locatore per uno dei motivi previsti dall’art. 3 L. 431/1998. Il proprietario non può quindi interrompere il rapporto alla prima scadenza soltanto perché preferisce cambiare inquilino o aumentare il prezzo.
Alla fine della proroga ciascuna parte può attivare la procedura per rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Se manca questa comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Distingui quindi la prima scadenza dalla fine della proroga.
Il conduttore può recedere per gravi motivi con un preavviso di 6 mesi. Questo recesso è diverso dalla disdetta alla scadenza. L’eventuale aggiornamento del canone è ammesso solo se previsto dall’accordo e non oltre il 75% della variazione ISTAT; è escluso durante l’applicazione della cedolare secca.
Cedolare secca, IRPEF e IMU sul canone concordato
Le agevolazioni non hanno tutte lo stesso ambito territoriale. Devi distinguere la possibilità di stipulare un contratto concordato dai requisiti per applicare ciascun beneficio fiscale. Controlla anche la rispondenza del contratto all’accordo e l’attestazione, quando necessaria.
Cedolare secca sul canone concordato
La cedolare secca agevolata è pari al 10%, anziché al 21%, nei comuni ad alta tensione abitativa e nei comuni colpiti da calamità che rispettano i requisiti previsti. L’ambito agevolato comprende le grandi città e i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i comuni dell’elenco CIPE.
Fuori dagli ambiti agevolati, la cedolare resta al 21%, se puoi scegliere questo regime. La presenza di un accordo territoriale non attribuisce da sola l’aliquota ridotta. Con la cedolare non sono dovute imposta di registro e bollo sul contratto e non puoi applicare aggiornamenti del canone.
IRPEF e imposta di registro
Senza cedolare, nei comuni ad alta tensione abitativa il reddito imponibile IRPEF beneficia di un’ulteriore riduzione del 30% e l’imposta di registro si calcola sul 70% del canone. La tassazione effettiva dipende dalla tua situazione reddituale.
L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con minimo di 67 euro, ed è divisa a metà tra proprietario e inquilino. Quando spetta la base agevolata, l’aliquota si applica al canone ridotto secondo le regole del concordato.
Canone concordato e IMU
Per gli immobili locati a canone concordato, l’IMU è ridotta al 75% dell’imposta calcolata con l’aliquota comunale: la riduzione è quindi del 25%. Questo beneficio vale in tutti i comuni, non soltanto in quelli ad alta tensione abitativa.
Dal 2027 le norme fiscali passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi e quelle sull’imposta di registro nel relativo nuovo testo normativo. Cambiano i numeri degli articoli, non le agevolazioni descritte. Usa istruzioni e modulistica aggiornate.
| Imposta | Agevolazione | Dove |
|---|---|---|
| Cedolare secca | 10% invece del 21% | Comuni ad alta tensione abitativa e colpiti da calamità |
| IRPEF senza cedolare | Reddito ridotto di un ulteriore 30% | Comuni ad alta tensione abitativa |
| Imposta di registro | 2% calcolato sul 70% del canone | Comuni ad alta tensione abitativa |
| IMU | Ridotta al 75% dell'importo | Tutti i comuni |
Attestazione del canone concordato: quando serve
Se il contratto non è assistito dalle organizzazioni, l’accordo territoriale prevede un’attestazione di rispondenza rilasciata da almeno un’organizzazione firmataria. Il controllo riguarda il contenuto economico e normativo del contratto, non soltanto l’importo dell’affitto.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per i contratti non assistiti l’attestazione è necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali. Un modello compilato online, anche se ministeriale, non equivale all’attestazione. Prima della firma puoi contattare un’organizzazione firmataria per conoscere documenti e modalità di verifica.
Un’attestazione può valere anche per contratti successivi con lo stesso contenuto, finché non cambiano l’immobile o l’accordo territoriale. Non considerarla quindi riutilizzabile automaticamente: verifica che queste condizioni siano rispettate. Conserva attestazione, contratto e prospetto di calcolo insieme alla documentazione della locazione.
Conviene il canone concordato rispetto al 4+4?
Per l’inquilino il vantaggio è un canone calmierato, normalmente inferiore a quello libero. Per il proprietario il minor incasso può essere compensato in parte da cedolare agevolata, quando applicabile, e IMU ridotta. La struttura della durata è inoltre più breve: 3+2 invece di 4+4.
La convenienza non è automatica. Confronta il canone ammesso con quello realistico di mercato, poi considera imposte, spese a tuo carico e requisiti delle agevolazioni. Non fermarti agli importi lordi: usa il calcolatore della cedolare secca per stimare il risultato nel tuo caso. La stima non è una garanzia di rendimento.
Fonti e parametri utilizzati
| Parametro | Valore 2026 | Fonte | Verificato |
|---|---|---|---|
| Durata, rinnovo, recesso e nullità | Canone libero 4+4 anni; preavviso 6 mesi; registrazione entro 30 giorni | L. 9/12/1998 n. 431 (disciplina delle locazioni abitative) | 31/10/2026 |
| Deposito, oneri accessori, sublocazione, morosità | Deposito massimo 3 mensilità con interessi legali | L. 27/7/1978 n. 392, artt. 2, 5, 9, 11 (sublocazione, morosità, oneri accessori, deposito) | 31/10/2026 |
| Attestato di prestazione energetica | Dichiarazione obbligatoria; sanzione da 1000 a 4000 euro | D.Lgs. 19/8/2005 n. 192, art. 6 c. 3 (APE nei contratti di locazione) | 31/10/2026 |
| Concordato, transitorio, studenti | Tipi di contratto obbligatori del DM 16 gennaio 2017 | DM 16/01/2017 (tipi di contratto concordato, transitorio, studenti), GU n. 62 del 15/03/2017 | 31/10/2026 |
| Agevolazioni del concordato | IMU al 75%; cedolare, IRPEF e registro ridotti nei comuni ad alta tensione abitativa | L. 160/2019, art. 1 c. 760 (IMU ridotta al 75% per le abitazioni locate a canone concordato) | 31/10/2026 |
| Attestazione per i contratti non assistiti | Necessaria per le agevolazioni | Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 31/E del 20/04/2018 (attestazione necessaria per le agevolazioni dei contratti concordati non assistiti) | 31/10/2026 |
| Imposte di registro e bollo | Registro 2% (minimo 67 euro), bollo 16 euro | Agenzia delle Entrate, registrazione del contratto: quanto si paga | 31/10/2026 |
Domande frequenti
Cos’è il contratto a canone concordato 3+2?
È un contratto abitativo redatto sul tipo ministeriale, con canone compreso nelle fasce dell’accordo territoriale. La durata iniziale minima è 3 anni, seguita dalla proroga di 2 anni, salvo la disdetta del locatore nei casi previsti dalla legge. Può dare accesso ad agevolazioni fiscali, ma devi verificare i requisiti di ciascun beneficio.
Come si calcola il canone concordato?
Devi applicare l’accordo territoriale all’immobile. Individui la zona e consideri tipologia, stato, pertinenze, servizi e arredo secondo i criteri locali. Il risultato deve rientrare nelle fasce consentite. Non esiste un importo unico nazionale e il prezzo di un annuncio non sostituisce il calcolo previsto dall’accordo.
Dove trovo l’accordo territoriale del mio comune?
L’accordo è depositato presso il Comune. Puoi cercarlo sul sito comunale oppure richiederlo agli uffici competenti e alle organizzazioni firmatarie della proprietà e degli inquilini. Verifica di avere il testo applicabile al tuo immobile, completo degli allegati necessari per individuare zona, fasce e criteri di calcolo.
Serve l’attestazione per il canone concordato?
Per i contratti non assistiti serve l’attestazione prevista dall’accordo, rilasciata da almeno un’organizzazione firmataria, per accedere alle agevolazioni fiscali. Conferma la rispondenza economica e normativa del contratto. Può valere per contratti successivi con lo stesso contenuto se non cambiano immobile o accordo. Stimatica non la rilascia.
Quali agevolazioni fiscali ha il canone concordato?
Sono previste cedolare secca al 10% negli ambiti ammessi e IMU ridotta al 75% in tutti i comuni. Senza cedolare, nei comuni ad alta tensione abitativa spettano un’ulteriore riduzione dell’imponibile IRPEF del 30% e la base dell’imposta di registro al 70%. Ogni beneficio richiede il rispetto delle proprie condizioni.
La cedolare al 10% vale in tutti i comuni?
No. L’aliquota agevolata riguarda i comuni ad alta tensione abitativa e quelli colpiti da calamità che soddisfano i requisiti previsti. Fuori da questi ambiti la cedolare resta al 21%. Restano il canone calmierato e l’IMU ridotta, se il contratto rispetta le condizioni del concordato. L’accordo territoriale, da solo, non garantisce l’aliquota agevolata.
Cosa succede alla scadenza del 3+2?
Alla prima scadenza opera la proroga di diritto, salvo disdetta motivata del proprietario nei casi previsti. Alla fine della proroga puoi comunicare la rinuncia al rinnovo o proporre nuove condizioni con raccomandata almeno 6 mesi prima. Se nessuna parte invia la comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Conviene il canone concordato al proprietario?
Può convenire se il risparmio fiscale compensa in misura adeguata il minor canone rispetto al libero. Devi confrontare ricavi netti, IMU, regime fiscale e spese effettive. L’aliquota ridotta della cedolare non spetta ovunque. Usa il calcolatore della cedolare secca per una stima basata sui dati della tua locazione.
Si può modificare il modello di contratto concordato?
Le clausole del tipo ministeriale non si modificano: devi compilare gli spazi previsti. Puoi inserire patti aggiuntivi nelle «Altre clausole», purché compatibili con legge, modello e accordo territoriale. Queste aggiunte non consentono di superare il canone ammesso. Se vuoi inserire patti particolari, chiedi una verifica professionale prima della firma.